公寓是否为商用房需从产权性质和使用功能两个维度判断。根据我国《商品房销售管理办法》，普通住宅用地上的公寓属于居住性质，产权年限通常为70年；而商业用地上的公寓（商住公寓）产权多为40-50年，这类物业在规划审批时即被定义为商业用途。
土地性质为住宅用地，虽户型设计类似酒店式公寓，但产权证标注为住宅，水电燃气按民用标准收费，可落户且享受学区政策。
建设用地规划许可证显示为商业办公性质，虽可居住但需按商业标准缴纳水电费，多数城市不允许办理居住证，典型如LOFT公寓。
属于商业服务用地范畴，产权证标注商业/办公，不得改变为居住用途，物业管理需符合《旅馆业治安管理办法》规定。
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• 对比当地水电气收费标准
商用性质的公寓存在三大特征：①首付比例最低50% ②贷款年限不超过10年 ③转让时需缴纳土地增值税（差额的30%-60%）。部分城市还限制商办类物业的个人购买资格。
北京、深圳等城市已明确要求商业办公类项目不得采用住宅套型设计。上海则规定已售商办项目虽可保留居住功能，但不得新增卫生间等居住设施。
购买前务必核查五证中的土地用途，若计划用于居住，建议优先选择住宅性质的公寓。投资商用公寓需特别注意所在城市的商改住政策限制，以及未来转售时的税费成本。